灣區千奇百態
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——i-DEEP——
文 | 話嘮灣德佛
5月以來，全國各地進入救市政策密集期，有超過40個城市發佈穩樓市相關政策，其中包括海口、成都、杭州等熱點城市。
從政策內容看，主要為降低首付比例、加大公積金購房支持力度、下調房貸利率、調整限購范圍、縮短限售周期、給予購房者稅費優惠及購房補貼等。
其中值得關注的是：多孩家庭可多買一套房，似乎正成為這輪樓市調控的一個新趨勢。
近日，大灣區東莞、惠州、中山也相繼宣佈跟進鬆綁樓市調控。
尤其是東莞推出的2.0加強版救市政策，為市場釋放了積極信號，樓市隨即呈現回暖跡象。
截至今日，大家翹首期盼的深圳調控政策依然懸著，但炸出了一個值得細品的重磅消息：『大學區改革正式落地』。
01.
東莞2.0加強版救市
新盤、二手房漲價跟進
5月14日凌晨，東莞連發七條穩樓市措施，其中包括：二孩或三孩家庭，可以多買一套；多證房按一套算證；限售滿3年變2年；增值稅滿5年改為2年；公積金貸款購買綠色建築商品住宅，額度上浮20%；合理確定商業性個人住房貸款的首付款比例和貸款利率等。
東莞本次出臺的新政之所以被業內稱為『2.0加強版救市』，是因為4月18日發佈1.0新政沒有戳中購房者的敏感點，沒能激起市場反應。
在2.0新政助攻下，東莞部分房企迅速收回在售樓盤優惠折扣甚至發文漲價。
網傳的『關於東莞碧桂園/莞佳·雲麓半山項目在售產品價格上調通知』顯示『應合作方要求，並結合近期市場政策調整以及最新銷售情況』『所有在售產品於2022年5月16日起，全盤價格上調2%，且所有一口價政策一律取消』。
▲圖源：網絡
同樣，關於東莞奧園翡翠瀾灣項目在售產品價格上調的通知流出：『結合近期市場政策調整，以及項目復工復產的具體情況，經奧園集團深湛區域營銷管理部決策，針對東莞奧園翡翠灣項目所有在售產品於2022年5月16日起，價格上調2%，且所有特價政策一律取消』。
奧園集團方面對界面新聞表示，該情況屬實，屬於項目隨行就市的正常價格變動。
▲圖源：網絡
二手房市場方面表現為：業主對市場的信心大增，因各種因素紛紛調高掛牌價。
據諸葛找房平臺數據顯示，東莞新政發佈24小時內漲價二手房源達到134套。
原本東莞二手房增值稅免征需要滿5年，新政後滿2年即可免征。
有業主獲悉增值稅免征後，迅速將房價調高數十萬。
2.0新政對東莞二手房市場的影響較為直接，因為本次政策大幅降低了交易成本；同時也降低了換房需求的首付門檻，釋放了大量的改善需求。
02.
惠州公積金可支付購房首付款
中山土拍新政：拿地門檻降低
除了東莞，本周惠州也針對剛需推出了利好政策。
5月16日，惠州市住房和城鄉建設局聯合市住房公積金管理中心發佈『關於提取住房公積金支付購房首付款有關事項的通知《試行》』。
『通知』對申報提取住房公積金支付首付款業務予以進一步明確。
『通知』要求各縣《區》住建、房管局《中心》、各房地產企業、各商業銀行要大力支持職工購買預售商品房提取住房公積金支付首付款，減輕購房職工家庭支付首付款資金壓力，更好滿足購房職工合理住房需求。
早在4月30日，惠州發佈了『關於促進房地產業健康發展和良性循環的通知』，提出加大公積金購房支持力度，繳存職工在惠州市購買新建商品住房的，允許先提取本人及其配偶的住房公積金用於支付購房首付款。
如今，為進一步明確使用住房公積金用於支付購房首付款的操作規范，『通知』對申報提取住房公積金支付首付款業務予以進一步明確。
與此同時，中山發佈土拍新政：競買人資格放寬，還可分期付款。
▲圖源：網絡
5月17日，中山市自然資源局、中山市住房和城鄉建設局聯合發佈『關於優化土地供應促進房地產市場健康穩定發展的若幹措施』提出，下調競買保證金比例。
競買保證金可按不低於出讓起始價20%設置。
成交後，競買保證金自動轉作合同定金後若不足成交價20%的，競得人應於簽訂出讓合同之前按時交納不足部分。
中山市還將優化地價款支付方式。
可約定分期繳納地價款，受讓人於簽訂出讓合同之日起30日內必須繳納出讓價款50%的首付款《含定金》，餘款《出讓價款50%》需於簽訂出讓合同之日起365日內一次性或分期付清，並按合同約定支付利息。
至此，業內紛傳：大灣區樓市鬆綁出現『城傳城』現象。
並再次發問：啥時候到深圳呢？
03.
深圳大學區改革落地
防止以學區房名義炒作房價
深圳樓市調控政策依然懸著，但對深圳樓市產生重要影響的文件，正式印發了。
▲圖源：網絡
5月16日，深圳市教育局、中共深圳市委機構編制委員會辦公室、深圳市財政局、深圳市人力資源和社會保障局聯合印發『深圳市公辦中小學集團化辦學實施方案』，明確至2025年，深圳市將培育80個優質公辦中小學教育集團，集團化辦學覆蓋全市所有新建義務教育學校。
這標志著：深圳傳聞已久的大學區制終於推出了落地方案。
『方案』明確指出：各市直屬學校集團化辦學選址，應經主管教育行政部門同意後，優先考慮保障房和街道大學區，不能與任何小區捆綁，不能與任何房地產掛鉤。
禁止以房地產開發商命名學校，杜絕與商業利益掛鉤。
這是為集團化辦學劃定了區域：優先保障房和大學區。
這一方面解決了過去商業小區和保障房之間資源不平衡的問題，另一方面也明確了界限，優先給大學區。
也就是說，集團化辦學本身就是奔著大學區來的，不是為了給商業住宅拉資源用的。
不得與房地產掛鉤，以後開發商、業主不能用名校資源炒作，讓教育回歸教育，房產回歸房產。
深圳教育資源分佈不均的問題在逐步解決的同時，以往因為名校效應被炒得火熱的學區房也普遍受到了影響。
早在去年8月份，『深圳經濟特區社會建設條例《草案征求意見稿》』中再次提及推行大學區招生和辦學模式，當即引起了廣泛關注。
盡管彼時大學區制並未完全落地，但受到二手房指導價等因素的共同影響下，深圳部分學區房卻出現了業主信心不足、掛牌價下調的消息。
在價格方面，據樂有家研究中心統計的『2021年1月-2022年3月上旬的深圳六大名校片區價格變化』中可以看到，包括羅湖深中、龍華深高北在內的名校片區成交價和掛牌價均有所下調。
其中，福田百花成交價跌幅最高達到21%，掛牌價跌幅最高的為羅湖深中片區，跌幅達到10%。
另在成交方面，據南方日報報道，百花片區國城花園、南天二花園、金茂禮都等百花片區學位熱點小區自2021年至今一年半內均無成交記錄。
由此不難看出，深圳樓市恐怕不會直接出臺調控政策，但會從側面滲透，溫和救市。
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END
《註：以上部分材料圖源於網絡。
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