這個故事發生在我A2(審計職業生涯第二年，審計崗位的職級從助理到主管到經理由低到高分別是：A1、A2、S1、S2、S3、M1、M2、M3)忙季結束之後的五六月。
忙季結束我請假出去玩了幾天， 回來卻發現被高大上的交易咨詢部門(Transac-tion Service部， 簡稱「TS部門」) 借調過去了。
我還低職高配，以A2職級單獨帶領一個組，需要在一個月時間內盡調完畢全國不同城市的六個地產樓盤項目，並出具盡調與估值報告。
整個項目時間安排非常趕，但可以各地出差，加上地產行業的專業性，我十分興奮。
結果沒想到才剛盡調第一個樓盤，我就被卷入了群體性事件。
二零零幾年五月，忙季結束後，我請了兩天年假，加上周末共四天的時間，去了中南某個知名「古城」閑逛了一圈。
周一回到公司剛找了個空位(四大助理級別無固定工位，得到處找位置)坐下，馬上被部門負責人Alex叫了過去。
Alex說咨詢那邊最近拉了個大項目， 人手嚴重不足， 找他借人， 還特意要評分高的，他就推薦了我過去。
我將面包幾口吃掉，帶上筆記本和筆找到另一樓層的TS部門，向該部門的高級經理、此次項目的負責人Grace報道。
Grace大致跟我介紹了下項目情況：
當時，地產正遇上不景氣，有個別地產開發商，杠桿加得太足，樓盤銷售稍微不好些，資金鏈就斷了。
本市某個大開發商XYZ開發商底氣很足， 對後市也非常看好， 想趁機在全國各地收購一些小地產商的項目。
這是逆勢加杠桿了，在當時稱得上是非常有魄力和遠見!
他們的投資部已經對接到了不少打算出售的項目，但沒有足夠的人手去現場做初步篩選和盡調。
這活最要緊的就是快，一旦拖延起來，價格就可能被抬上去，不劃算了。
為了快， 開放商隻好花錢找外援， 然後這盡調的活就被Grace的老板拉到了。
這活的確時間緊、任務重，需盡調的地產項目分佈全國各地，暫時有四十個，給了一個半月的時間；中間可能會根據投資部的溝通情況或新增拓展情況，有所增減。
然後從上周四五(就是我休假那兩天) 開始， 以我們分所為主力， Grace和她老板組了七個項目組：
每個項目組三人，負責五到七個地產項目，連軸轉，用大概一個月時間完成現場部分。
本周能先報到的隻有兩位現場主管和一位助理。
我算是最早報到的，且是低職高配，以A2職級單獨帶領一個組。
另兩名A 1組員Emily與Kate仍有項目在身， 得下星期才能跟上。
這沒事。
按項目進度，這個星期，隻來得及做一些計劃工作。
這種大項目，可不是抽調21個人分成七個組，全國各地灑下去幾個星期，就能順利做完的。
我A1第一個項目的主管曾經教過我：
「你們以後在四大不管走多近，或者走多遠，要懂的第一個道理是怎麼做事。
」
「做事過程中的請示匯報什麼的也重要，但，更重要的是：如何交付結果。
或者說，如何收場。
」
對於這種大項目，最終要如何收場，前期計劃、中期統籌、後期查缺補漏工作非常復雜。
七個組放下去， 每個組按自己原有習慣各自搞出來一個盡調報告， 到時Grace 她們咋向甲方爸爸交差?
甚至七個組估計大部分人是沒做過盡調的，各自執行的工作或報告中覆蓋的內容不一樣怎麼辦?
這就得先行設計好盡調報告模板，模板中每一部分大概要做到什麼樣的程度，都得有一定的細化說明。
對於甲方爸爸，比如客戶投資部會有哪些細化要求，那也得先行溝通好。
如果到後期，投資部跳出來指指點點指手畫腳挑鼻子瞪眼的，那就難辦了。
從周一向Grace報到至周五， 這麼短短五天， 我有時既是一個項目主管， 要提前聯系好下星期第一個項目和下下星期第二個項目的財務總監等人；有時也是一個做底稿的A 2， 幫著Grace設計盡調報告模板(Word與PPT) 的部分內容。
Grace更是忙得不可開交， 對外與地產開發商溝通， 確定盡調范圍， 簽署盡調協議，走各種內部風險評估程序；對內要統籌幾個這周能先到的成員，分工、細化盡調模板，復核、指導或直接修正我們的工作成果，等等。
這一星期，我們忙得天天都是晚上十一點多十二點才下班。
周日下午， 我和Emily、Kate飛往第一個項目， 長三角某地級市。
項目方一位財務總監，王總，親自來接機，一路陪我們閑聊。
王總比較粗獷，講話很大聲，頗有點工程從業人員的感覺。
晚上自是好菜招待。
本也準備了酒，但在我們拼命推脫之下，對方不再勉強。
第二天一早，王總派了司機來酒店接，隻十分鐘的路程。
剛進門口，我們頓時驚訝起來：兩邊墻上，被潑了不少油漆。
從往二樓的樓梯開始，兩側的墻壁上用紅筆直接寫著：「還我血汗錢」「一群騙子」「XXX是大騙子」「XXX，還錢!!!」等等的大字。
這是發生什麼事情了?!我當時才剛畢業不到兩年，審計項目做了不少，造假的也發現過。
但類似這樣的駭人陣勢還沒經歷過。
心裡不禁有些忐忑不安。
但帶路的司機腳步不停，我們便也無暇他顧，跟著進了二樓的會議室。
王總應是提前收到司機的消息，與我們前後腳跟著進了會議室。
簡單寒暄幾句之後，王總見我眼神不時在留意墻壁上的大紅字，主動解釋道：「道總，今年房地產行情不好，我們稍微降了些價，有些業主上來鬧事了。
」
「哦哦這樣啊。
」我心不在焉地附和著。
王總跟著更詳細說道：「這也是市場行為嘛，我們去年一期二期的房子漲價的時候，也沒讓前面的業主來補差價。
現在二期房子的單價降了五六百元，其實跟一期一期房子價格還差不多的。
」
「嗯。
您說得是。
」我繼續附和道，但也開始有了些狐疑：
這真是業主來鬧事嗎?這種鬧事方式夠警察來抓人吧?
但初來乍到，感覺不方便繼續問太多，我將話題轉移了過去：「對了王總，周五跟您說的資料清單，您看現在有哪些呢?能否先拷給我們。
」
「沒問題。
你拿個U盤，我去拷給你。
」王總不再談大紅字的事了，回復道。
這是個以住宅為主的地產項目，另有一小部分辦公及商業面積。
王總分幾個文件夾，給了些資料。
基礎的有：公司章程、工商與稅務證照，地產項目特有的五證。
財務的少些，隻最近兩年的審計報告、貸款合同、土地出讓合同與發票。
細些的科目餘額表(科目餘額表是會計作賬的基本表格，有各個科目的明細情況與變動情況，包括上期末餘額、本期增加額與減少額，及本期末餘額等信息)王總說負責的會計今天有事，明天給到。
「負責的會計有事，您的財務部門就沒有其他人可以處理嗎?」
「或者您不能親自導一下嗎?」
我其實心裡有很多的反問想提。
但，還是那句話，初來乍到，我這麼問，後面工作還咋開展呢?
好在時間也足夠，暫且看著吧。
我沒急於開始細看資料， 讓Emily與Kate對著資料清單各自整理下她們負責科目還缺哪些資料，然後讓王總一會兒先帶我們去樓盤那參觀一下。
建在售樓處旁邊的樣板房半小時後，我們站在了售樓中心的沙盤處，王總找了一位銷售總監來介紹。
這項目一共有14棟住宅，分三期：
1)一期
共7棟住宅，價格從前年的5700元，漲到去年的6600元，全賣完了。
2)二期
這期在小區中的位置更好些，同樣有7棟。
今年先放了二期一批的3棟，掛出來的面價是5800元；
但還能有些其他優惠，比如一次性付清有些折扣，純商業貸不用公積金貸款也能有些折扣。
最終算下來，二期一批的單價大概在5500元左右。
這價格就倒掛了，比前年最早的一期一批的價格還低。
3)三期
主要是商業、辦公及地下車庫，價格未定。
這些是來自現場銷售總監的口頭數據，是一個與財務口徑不一定會一樣的口徑數據。
我示意後面的Emily都記在筆記本上面。
等銷售總監初步介紹完畢，我拍了一些照片，包括沙盤，墻上張貼的一些宣傳廣告及簡易的銷控表等等。
然後我主動提出來參觀下樣板房及工地現場。
王總和銷售總監沒說什麼，拿了幾頂安全帽給我們。
樣板房原來沒在樓層的中間，直接搭在了售樓處的旁邊。
我們從售樓處後面走出來，轉個彎就到了。
我好奇，問銷售總監這是什麼考慮。
銷售總監沒細說，隻回道是方便大家參觀。
參觀完樣板房，戴上安全帽，我們五人轉進大工地中。
脫離了圍欄的屏障，各棟樓的施工進度，一目了然。
一期的7棟，都很高，應該是封頂了。
二期的才剛到地面，地產行業的專業術語叫出「正負零」了。
在我執意要求下，我們坐電梯上了一期一批某棟的中間樓層。
我們到的樓層，還很簡陋，外立面從地面往上瞧，是被腳手架擋住的。
但實際到了樓層中間一看，外立面基本還沒怎麼動，有些門窗都沒裝。
這下我大概知道為什麼樣板房要放售樓處旁邊了!
應該有兩個原因：
一個是省成本。
如果在這樣的樓層設置樣板房，那成本比較高。
還不如直接在售樓處旁邊搭建一個，方便使用，過後拆掉就行。
而另一個，我得詳細計算一下才能確定!
巨額的成本差異
下午，我開始認真研究客戶的財務報表與樓盤相關細節材料。
結合上午的實地考察，問題馬上發現了。
首先是成本完全對不上。
一個地產項目的成本，大頭其實就四塊。
一是土地：
這個很好核查，土地證基本不會造假，土地出讓合同也有面積單價及出讓價總額等信息。
二是建築安裝成本(簡稱建安成本)：
這個得自行估計，我去工地現場看實際施工進度，就是為了這個估算。
三是銷售費用、管理費用與財務費用：
前兩個是有經驗數值的，銷售費用按收入的2%，管理費用按收入的1%。
大差不差。
想自己調整的，也沒問題。
財務費用主要就根據合同來，但需要資本化。
四是稅費：
大頭是土增稅，這個有稅法公式可以現學現賣。
Grace在上周也設計了一個通用的EXCEL區域， 將各項參數輸入即可自動得出結果。
其中最難的建安成本，我們都戲稱是拍腦袋定的。
說是拍腦袋，其實不然，我們主要是參照了樓層高度及全國平均每平方建安成本來估算。
比如這個樓盤，每棟在21層左右，全部建完的每平方米建安成本當年大概要三千到三千五；現在一期隻建了主體和一些門窗，我就拍腦袋給它2000，二期隻出「正負零」的，給得更低。
這一拍腦袋，發現財務報表上的成本相關科目數字不對了。
我對土地和建安成本的估計大概為8個億。
財務報表上預付賬款與存貨的合計數卻高達10億出頭。
這多出來的2個億哪裡來的?
這，是第一個問題!
我大抵有些猜測，但暫且擱置著。
假扮情侶的考察
五點出頭，王總過來催著我們去吃飯。
晚上是他們實控人大王總請吃飯。
這個晚上的酒，就躲不了了。
我和Emily、Kate三人， 平均每人大概喝了三兩。
醉醺醺的。
但才六七個人的應酬，也結束得比較早。
不到八點半，我們就被送回酒店。
隨著電梯門緩緩關閉， 我跟Emily和Kate說道：「回到房間稍微收拾下，咱們出去逛逛。
」
這個逛逛自然不是逛街。
我們很快回到了樓盤附近。
我事先在網上搜索過，這樓盤西北角是一個大的公園，其他四面八方全是在建或
已建好的住宅小區。
附近肯定有很多房產中介。
向房產中介詢問附近一手樓盤或二手房的實際交易價格與市場銷售情況，是交叉驗證從而形成地產項目財務報表中與「收入」相關科目預期的重要方式。
二女一男的搭配對於房產中介來說，會很奇怪。
既不像有購房計劃的小情侶，也不像單獨了解行情的男生或女生。
再加上安全方面的考慮， 我讓Emily和Kate兩人一組， 並給她們編好身份：
「Emily是外地大學畢業的， 和男朋友一起在不遠處的某國企工作， 在談婚論嫁了。
」
「Kate是Emily的同學加閨蜜， 一起來到本市這個單位， 今天陪著過來看看房子。
」
至於我自己， 照抄Emily的人設就可以：
Emily一起從外地來本市工作的男友。
我們兵分兩路，各自詢問開去。
但此程除了銷售單價和銷售情況的摸查，我其實還想打聽一下潑紅漆與「還我血汗錢」的其他視角。
都是同行，又在附近深耕細作，一定有房產中介知道些情況的。
果然，在我刻意表示出對「XX花園」這一新開樓盤的興趣之時，有些地產中介
開始攻擊起來：「這樓盤要爛尾的」「他們借了員工的錢，員工上門去鬧過幾次了。
」「呵呵，可不隻員工的錢，不少員工也對外借錢來套利啊。
」
慢慢地，從幾位房產中介的描述中，我大概可以拼湊出這樣一幅畫面：
大王總本身資金實力一般，拿地的錢估計有部分是拆借來的。
施工不久，大概前年左右就開始向員工借錢，利率甚至開到30%多。
有些員工貪圖利息，就向自己的親戚或朋友同樣許諾高額利率，比如24%，然後從中賺取每年超過10%的利息。
去年一期的7棟房子銷售得很好，但很奇怪的是，回款似乎沒有被完全用於項目，大王總仍然繼續跟員工的借款。
這一點，與我今天看到的報表中巨額的其他應收款與其他應付款，是對應得起來的。
隻是我還沒拿到明細。
到今年，市場突然變冷，銷售回款變少，大王總的資金流馬上斷了。
這樣一想，如果說潑紅漆的不是業主，是員工或員工親戚，那也能解釋得通了。
業主鬧事，我們是買賣合同關系，你要是鬧得兇鬧得狠，我直接報警。
但這些借我錢的自然人鬧事，我如果報警，那是他們故意毀壞公私財物構成犯罪在先?還是我非法集資構成犯罪在先呢?
這，是第二個問題!
被卷入群體性事件了!
今天在公司現場的一些觀察得到答案，心思頓時通透了。
與Emily和Kate會合後， 三人交流一番。
銷售單價與銷售總監還有王總的一些口頭介紹沒有太大偏差，最近的市場情況跟樓盤銷控表的數據應該也是比較符合的，有這麼幾個角度的交叉驗證，那項目收
入方面就有些基本預期了。
遂打車回酒店。
第二天一早九點半左右，會議室內，我們一邊等著科目餘額表等明細材料，一邊照著盡調報告模板開始填空。
我在算著整個項目收入與支出的大數。
三人正聚精會神之際，會議室門突然被大力推開!
「嘭」的一聲，撞到了墻壁的門吸上。
我們三人扭頭望去，一堆人在門口作狀進來。
未等我們有所反應，後面有一聲音傳來：
「不是他們。
」
一行人立馬又退了出去。
未幾，不遠處同樣傳來了「嘭」的聲音。
更吵鬧了：「還錢」「你們將錢挪哪去了?」「你們王總呢?叫他出來!」。
我站起來，輕輕走到門口，伸出腦袋，朝旁邊看去。
對接我們的王總，被那夥人從辦公室推擠著出來。
王總口中不斷回復著：「大王總不在這裡。
」「你們別急，錢很快可以還給你們的。
」
「有大開發商打算收購我們項目，錢很快可以還的。
」
說著，王總剛好朝我們會議室這邊轉了頭過來。
見我露出個頭在看，王總遠遠指著我喊了一聲：
「你們看，負責盡調的團隊都來了。
」