作者：子非魚
過去一周，樓市發生了三個標志性事件。
第一，首個萬億GDP城市，公開降低首付比例。
第二，首個國家中心城市，全面開啟救市模式。
第三，首個副省級城市兼計劃單列市，鬆綁限售。
01
三個標志性事件的當事城市，分別是南通、鄭州和青島。
南通方面，於近日降低了商業貸款的首付比例。
根據多家權威媒體披露，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、江蘇銀行位於江蘇省南通市相關網點下調了首套房的首付比，從之前的30%降到20%。
南通的降首付意義，比較重大，因為南通不是一般的城市，作為江蘇省的十三太保，全國24個萬億GDP城市之一，其實力自不必說，更為關鍵的是，南通還是上海的衛星城。
南通降低首付，首先反映出的問題是：居然連工業強市、經濟強市的南通，都需要降首付來救樓市了嗎？
降首付本身，就已經證明了去年的信貸收緊，幹倒了一大批城市，也顛覆了此前房價不跌的神話。
南通去年的狀況是，新房成交量僅為168萬平方米，同比下降34.12%，僅為過去5年最高位時的不到一半。
成交量的下降，讓這座城市的去化周期延長了不少。
數據顯示，截至2021年底，老港閘區存量和去化周期處於最高位，分別為32.8萬平方米和12.4個月；其次為中創區，存量為20.6萬平方米，去化周期約為9.2個月。
理論上來說，在去年年末就開始回歸友好的信貸推動下，南通這樣的城市，應該不至於再用降低首付的手段來拉動需求。
但實際上南通動用了這個手段。
這裡就說明了一個問題，即便經歷了兩輪宏觀層面的降息和一次降準，各城市的利率也隨之下降，按揭放款速度也逐漸回歸正常，但各城市的成交量依舊無法保證。
因為，市場信心尚未恢復。
於是，即便是萬億GDP城市，也需要通過降首付的手段，來提振市場信心。
02
鄭州方面，近日正式發佈了系統性救市文件。
這份文件，從支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境五個方面作出了調整，通過19條具體措施，全面優化鄭州的房地產市場。
鄭州鬆綁的標志性在於，它不像其他城市一般，隻是針對某些部位鬆綁或者試探，而是發佈了一份系統性的文件，從供需、土地、信貸乃至市場監管等方方面面做出了調整。
如此堂而皇之地發佈系統性救市文件，是因為鄭州樓市庫存太高了。
最近有人梳理過鄭州的潛在庫存，為1.09億平方米，按照此前鄭州年均1300至1800萬平方米的銷售速度，即便鄭州未來不增加供應，也需要賣7年左右。
面對如此多的庫存，鄭州豈能不出大招。
其中力度最大也是最為吸引眼球的，是其改變需求的三個措施：
1、放鬆限購。
『通知』提出，鄭州子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。
2、取消『認房又認貸』。
『通知』提出，對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
3、開啟貨幣棚改。
實施安置房建設工作三年行動，結合房地產市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。
對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。
這三招，招招戳中關鍵。
鬆綁限購，一定程度上引導了需求。
取消『認房又認貸』，是此次鄭州發佈文件中最大的亮點，因為這個亮點，鄭州被刷屏了。
因為鄭州成為首個取消『認房又認貸』的城市。
在取消『認房又認貸』的背景下，鄭州的二套房購買者，只要結清了貸款，就可以享受到買首套房一樣的首付和利率。
之前，鄭州的二套房首付，無論之前的貸款有沒有結清，都得60%，現在結清了只要30%，且利率按照首套房利率。
它的實質，是對一批人進行降首付，降低一部分人購買二套房的壓力。
如此會調動一批人的購房需求，加速去庫存。
開啟貨幣棚改，更加不用說，這是大家非常熟悉的通過增加需求去庫存的方式。
作為一個省會城市兼國家中心城市，如此大力度連環招數救市，居然沒有被約談，也沒有被點名。
鄭州算是為所有城市，探明了放鬆的尺度底線。
03
青島方面，於近日放鬆了即墨區的限售政策。
此前，無論新房還是二手房，限售時間都是五年，而且是從取得不動產證開始算起。
放鬆之後，二手房限售市場從5年變為2年。
新房限售時長不變，但計算節點從取得不動產證改為網簽之日，實際上相當於縮短了一兩年。
這個放鬆，力度其實不大，隻是放鬆了限售政策，一定程度上釋放了流動性，而且隻是一個區的流動性。
即墨之前是青島下轄的縣級市，2017年即墨撤市設區，成為青島下轄的即墨區。
這次雖然隻是放鬆了一個區的限售政策，但畢竟區是屬於青島的，而青島可是副省級城市兼計劃單列市，城市級別非常高。
它的標志性在於，鬆綁樓市城市，已經從普通地級市上升到了副省級城市。
三個標志性事件蹭蹭遞進，短時間內同時發生，顯然意味著官方期盼樓市回歸正常，不希望再出現去年那種全面冷場的局面，希望從泥淖中走出來，希望通過樓市來拉動消費。
在態度和政策友好之下，接下來的樓市，尤其是中心城市的樓市，會振作起來。
具有人口增量的中心城市的剛需和價值投資者，可以開始入手。